SERVIDÕES

SERVIDÕES

Servidão, resumidamente, é um Direito Real de gozo sobre imóvel (prédio) alheio.

A Servidão está regulamentada nos Arts. 1378 até 1389 do Código Civil.

A Servidão tem o objetivo de proporcionar ao Prédio Dominante, em detrimento do Prédio Serviente, uma utilidade, tornando-o mais útil (proveitoso), agradável (prazer) ou cômodo (adequado). É uma verdadeira restrição ao direito de uso e gozo que sofre a propriedade, em benefício do prédio dominante, em virtude da vontade das partes ou da Lei. É constituída por declaração expressa ou testamento (não pode ser presumida), devidamente registrada registrada(o) no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1378).

De acordo com o Art. 1379, existe a possibilidade da Servidão Predial ser arguida pela Ação de Usucapião de Terras Particulares, para posteriormente ser levada a registro, se exercida incontestavelmente e continuamente a Servidão aparente, por 10 (dez) anos (Usucapião Ordinária), valendo-lhe com título a Sentença que julgar consumada a Usucapião, e caso não haja Justo Título (Usucapião Extraordinária), o prazo será de 20 (vinte) anos (Art. 1379, caput e § único).

  

CLASSIFICAÇÃO:

·         Rústicas: Localizados fora do perímetro urbano.

·         Urbanas: Localizado no perímetro urbano.

• Contínuas: Não dependem de ato humano. (Eletricidade, Água, Ventilação, Luz)
• Descontínuas: Dependem de ação Humana. (Trânsito, Retirada de Água, Pedras)

• Aparentes: Visíveis. (Passagem, Aqueduto Externo)
• Não Aparentes: Invisíveis, não Exteriores. (Aqueduto Subterrâneo, Limite de Altura)

• Positivas: Por meio de uma Ação. (Permitir algo)
• Negativas: Por meio de uma omissão. (Não construir além de certa altura)

PRINCÍPIOS DAS SERVIDÕES:

São estes princípios norteadores decorrentes tanto de seu conceito quanto de sua regulamentação jurídica:

1 - A servidão é sempre relação entre dois prédios distintos. De acordo com seu próprio conceito, a servidão estabelece um ônus para o prédio serviente em benefício do prédio dominante. O benefício ou o ônus incorpora-se à propriedade e transmite-se com ela. Em regra, os prédios são vizinhos, embora a contigüidade não seja requisito essencial

2 - Sempre deverá recair sobre prédios de proprietários distintos. Assim, nunca haverá servidão sobre coisa própria. Se isso fosse possível não haveria ônus nem benefício, o dono apenas estaria usufruindo de seus direitos.

3 - A servidão serve a coisa e não o dono: O proprietário do imóvel serviente assume apenas uma obrigação negativa frente ao prédio dominante, qual seja, a de abstenção, tolerância ao ônus assumido. Portanto, para o dono do prédio serviente, a servidão não caracteriza obrigação de fazer.

4 - É inalienável, isto é, não pode ser transferida, cedida ou gravada. Impossível também constituir servidão sobre outra já existente, ou seja, o dono do prédio dominante tampouco pode ampliá-la a outros prédios distintos.

5 - A servidão não se presume, desta forma, havendo dúvidas entende-se inexistente. Isso porque deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

6 - Trata-se de direito real e acessório, incidindo sobre imóveis e não se extinguindo com a sua alienação.

7 - É indivisível, conforme disposto pelo artigo 1.386 do Código Civil. De acordo com Carlos Roberto Gonçalves: "Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes" (Direito Civil Brasileiro, volume V, Direito das coisas, 3. Ed ? São Paulo: Saraiva, 2008, p. 427:).

8 - É perpétua, já que se constitui por tempo indeterminado e apenas desaparece quando se da alguma das causas legais de extinção. Por isso, não será servidão se for constituída por tempo limitado

9-  É obrigação propter rem - aquela que recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem, acompanhando a coisa independentemente de quem seja o titular do direito real de propriedade.

CONSTITUIÇÃO DA SERVIDÃO:

a) Negócio jurídico inter vivos (contrato, em regra, a título oneroso) ou causa mortis (testamento), através de escritura pública e mais o registro imobiliário. Inter Vivos: (Bilateral) Acordo/Contrato entre as partes. Causa Mortis: (Unilateral) Testamento

b) Sentença proferida em ação de divisão (art. 979, II, CPC). Sentença Judicial: Na Partilha dos Bens (Divisão).

c) Usucapião – art. 1379. Exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos, nos termos do art. 1242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião. Usucapião: Sentença Declaratória - 10 anos (ordinário) ou 20 anos (extraordinário).

d) Destinação do proprietário – o proprietário de um prédio estabelece a serventia em favor de outro prédio, também de sua propriedade, sendo que um deles é alienado. Passando a pertencer a donos diversos, a serventia realizada pelo proprietário anterior transforma-se em servidão. Destinação do Proprietário: Quando o proprietário aliena um dos prédios, transformando a serventia em servidão. (Doutrina e Jurisprudência)

e) Servidão decorrente de fato humano – na hipótese do dono do prédio dominante servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente que se exterioriza por sinais visíveis (servidão aparente): mata-burros, bueiros, aterros, pontilhões, etc.

PRÉDIO DOMINANTE

DIREITOS:

1) Usar e Gozar a Servidão;

2) Realizar obras necessárias a sua utilização e conservação (Art. 1380);

3) Exigir a ampliação da Servidão, caso haja necessidade;

4) Pela renúncia à Servidão (Art. 1388, I).

 DEVERES:

1) Pagar todas as despesas com a conservação e uso (Art. 1381);

2) Exercer a Servidão de acordo com a necessidade, evitando agravar o encargo do prédio serviente (Art. 1385);

3) Indenização pelo excesso, no caso de ampliação da Servidão (Art. 1385, § 3º).

PRÉDIO SERVIENTE

DIREITOS:

1) Exonerar-se de pagar as despesas com uso e conservação da servidão (Art. 1382);

2) Remover a Servidão para outro local e desde que não diminua em nada as vantagens do prédio dominante (Art. 1384);

3) Impedir qualquer mudança na utilização da Servidão (Art. 1385, § 3º);

4) Cancelar a Servidão nos casos de: Renúncia (Desiste da Servidão de Maneira Gratuita), Cessação da Utilidade (Servidão torna-se inútil) ou Resgate (Desiste da Servidão de Maneira Onerosa) (Art. 1388, I, II, III);

5) Cancelar a Servidão nos casos de: União dos Prédios (Confusão), Supressão das Respectivas Obras (Servidão se acaba em virtude de contrato de obra cumprido. Ex: Retirada de predras para construir obra. Acaba a obra, acaba a servidão)  ou Desuso por 10 anos (Clara falta de utilidade da Servidão) (Art. 1389, I, II, III).

 DEVERES:

1) Permitir que o Prédio Dominante realize obras necessárias a conservação e utilização (Art. 1380);

2) Respeitar o uso Normal e Legítimo da Servidão (Art. 1383);

3) Pagar as despesas com a remoção da Servidão e desde que não diminua em nada as vantagens do prédio dominante (Art. 1384);

EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

a) Hipótese convencional = cancelamento – art. 1387, 2ª parte – o cancelamento é no Registro de Imóveis, sendo que depende da vontade das partes (titular do prédio dominante e titular do prédio serviente).

b) Hipóteses judiciais de extinção – art. 1388:

·         Renúncia – o dono do prédio dominante renuncia à servidão.

·         Cessamento da utilidade ou comodidade que determinou a servidão.

·         Resgate da servidão pelo dono do prédio serviente

c) Hipóteses legais – art. 1389 – o dono do prédio serviente tem a faculdade de fazer encerrar a servidão mediante a prova da extinção:

·         Consolidação dos dois prédios no domínio da mesma pessoa

·         Supressão das obras por efeito de contrato, ou de outro titulo expresso.

·         Não uso durante 10 anos contínuos pelo dono do prédio dominante (OAB)

Importante: Uma outra forma de extinção da servidão é a desapropriação (Poder Público) – art. 1387, caput, 1ª parte.

CONCLUSÃO

Pode-se observar que, foi natural, no decorrer do tempo, o aperfeiçoamento do estudo das servidões, recebendo conceito próprio, elementos de formação, natureza jurídica, princípios, finalidade, classificação e formas de constituição, passando, a partir daí, a ganhar status de instituto jurídico.

Com efeito, é através desses elementos formadores das servidões que se pode entender por que elas possuem limites no seu exercício e por que sendo esses exorbitados caracteriza-se o ato abusivo e contrário ao direito.

Nesse sentido, a doutrina moderna alcançou o entendimento de que consistindo a servidão num ônus real ao direito de propriedade, seu uso há de conter-se nas cercanias da estrita necessidade do prédio dominante, do objeto constituído, da finalidade e do exercício civiliter, sendo, pois, esses quatro sinais suficientes para restringir a sua utilização.

Essa maneira de compreender os limites ao exercício das servitudes foi de abrangência palmar, tanto que os sistemas legislativos de origem romano-germânica são praticamente unânimes na positivação dos mencionados componentes, contribuindo para que a jurisprudência firmasse entendimento nessa direção e passasse a utilizá-los na solução dos litígios que evolvem o assunto.

Certamente, não se pode negar que a inobservância dos mencionados elementos na prática das servidões desemboca na esfera dos atos ilícitos ou do abuso de direito, visto que sendo eles suplantados estar-se-á exercendo direito de modo exorbitante, malicioso ou egoístico, e sobre isso a doutrina e jurisprudência não vacilaram em momento algum.

Portanto, pode-se afirmar, sem receio de erro, que a servidão deve ser exercida civiliter modo, limitando-se às necessidades do prédio dominante, em consonância com o objeto, e no compasso com a finalidade para a qual foi instituída. Pois, qualquer descomedimento praticado pelo dono do prédio dominante constitui ou ato ilícito stricto sensu ou ato abusivo de direito.

BIBLIOGRAFIA

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, v. 4, Direitos Reais, 20 ed. Editora Forense, Rio de Janeiro - 2009

DINIZA, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 4, Direito das Coisas, 25 ed. Editora Saraiva, São Paulo - 2010

GONÇALVES, Carlos Roberto, v. 5, Direito das Coisas, 5 ed. Editora Saraiva, São Paulo - 2010.
Código Civil Brasileiro