A MITIGAÇÃO DO DIREITO DE INERÊNCIA AO PONTO COMERCIAL

            O direito de inerência (direito de o locatário empresarial renovar compulsoriamente o contrato de aluguel) visa proteger o ponto comercial, indispensável para o sucesso do empreendimento. Tal direito, é exercido por meio de ação própria denominada: ação renovatória. Assim, preenchido certos requisitos, o empresário ou sociedade empresária poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador.

            Conforme ensina André Santa Cruz (2009, p. 118) “o direito de inerência do locatário esta previsto em legislação ordinária (Lei nº 8.245/91), e se choca frontalmente com o direito de propriedade do locador, o qual é protegido constitucionalmente (art. 5º, inciso XXII, da CF/88).” Portanto, caso contrário fosse, haveria flagrante inconstitucionalidade no referido dispositivo infraconstitucional.

A lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18  de outubro de 1991), em seus artigos 52 e 72 preceitua cinco exceções ao direito de inerência (exceções de retomada), sendo elas: a) o locador necessitar do imóvel para uso próprio; b) o locador precisar do imóvel para transferência de estabelecimento empresarial; c) reforma substancial no imóvel; d) proposta insuficiente; e) proposta de terceiro em melhores condições.

            Importante observar que em alguns casos o locador ao retomar o imóvel deverá indenizar o locatário. Com propriedade, Fabio Ulhôa Coelho leciona:

Caberá à indenização pela perda do ponto nas seguintes hipóteses: a) se a exceção de retomada foi à existência de proposta melhor de terceiro; b) se o locador demorou mais de 3 meses, contados da entrega do imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de descendente etc.); c) exploração, no imóvel, da mesma atividade do locatário; d) insinceridade da exceção de retomada. (COELHO, Fábio Ulhôa, 2011, p. 127).   

O Superior Tribunal de Justiça em decisão desfavorável ao locador, por este não ter dado o devido fim alegado dentro do prazo de 3 (três) meses, proferiu a seguinte decisão:

                       

“DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RETOMADA DO IMÓVEL COMERCIAL PARA USO PRÓPRIO. RENOVAÇÃO DO CONTRATO NEGADA. DESTINAÇÃO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. INDENIZAÇÃO DO ART. 52, INCISO II, DA LEI N.º 8.245/91. CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM A MULTA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 44. INVIABILIDADE. HIPÓTESE DOS AUTOS QUE NÃO SE SUBSUME ÀS PREVISTAS NO ART. 44. 1.Ocorrendo a destinação diversa da alegada, para o imóvel retomado para uso próprio, nos termos do art. 52, inciso II, da Lei de Locações, tem o Locatário direito à indenização prevista no § 3.º do mencionado artigo. 2. É inviável a cumulação da indenização do § 3.º do art. 52 da Lei n.º 8.245/91 com a multa do art. 44, parágrafo único, da mesma lei, quando o Locador, a despeito de negar a renovação do contrato locatício com fundamento no uso próprio do imóvel, lhe dá destinação diversa, na medida em que esse caso não se subsume a nenhuma das hipóteses previstas nos incisos do referido art. 44. 3. Recurso especial desprovido.” (STF. 5º turma. REsp 969995/PR. Rel. Min. Laurita Vaz. Julgamento: 26/08/2010. Publicação: 13/09/2010, com grifos no original)

Portanto, conforme já exposto, o direito de inerência garante ao titular de uma empresa a preservação de seu ponto comercial, no entanto, tal direito não é absoluto, sendo assim, relativizado pela lei, frente ao clássico direito à propriedade.

Referências:

COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de direito comercial, volume 1 : direito de empresa / Fábio Ulhôa Coelho. — 15. ed. — São Paulo: Saraiva, 2011.

STJ. 5º turma. REsp 969995/PR. Rel. Min. Laurita Vaz. Julgamento: 26/08/2010. Publicação: 13/09/2010. Disponível em: http://www.stj.jus.br/webstj/Processo/justica/detalhe.asp?numreg=20 0701700599. Acesso em: 22/09/2012.

RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Curso de Direito Empresarial: O novo regime jurídico empresarial brasileiro. 3. ed. rev., atual. e ampl. Salvador: Jus Podivm, 2009.