LOCAÇÃO COMERCIAL

           De acordo com o Código Civil (art. 1.142), considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. Assim, toda a reunião de bens (corpóreos e incorpóreos) necessários ao desenvolvimento da atividade econômica é chamada de estabelecimento empresarial. Trespasse, por sua vez, é a denominação atribuída pela doutrina para o contrato de compra e venda de estabelecimento empresarial. Segundo Áurea Maria Ferraz de Sousa:

                O ponto comercial compreende o local específico em que o estabelecimento se encontra. Tendo em vista o ramo da atividade explorada, a localização do estabelecimento pode importar acréscimo no seu valor, daí sua importância e daí também porque a Lei de Locações disponibiliza seção especial, denominada da locação não residencial. Já que a locação de imóvel destinado à fixação de possível “ponto” comercial é tão importante para o desenvolvimento da atividade econômica, as regras deste contrato não podem ser as mesmas da locação residencial. (SOUSA, 2011, p.22)

TRATA-SE DE AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM AÇÃO DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS; o primitivo locador realizou a cessão do fundo de comércio a terceiros (trepasse), o que, a seu ver, exonerá-lo-ia da responsabilidade por ulteriores débitos locatícios em razão da inaplicabilidade do art. 13 da Lei n. 8.245/1991 aos contratos de locação comercial. Apesar da relevância do trepasse para o fomento e facilitação dos processos produtivos e como instrumento para a realização do jus abutendi (o poder de dispor do estabelecimento comercial), ele está adstrito a certos limites. O contrato locatício, por natureza, reveste-se de pessoalidade, pois são sopesadas as características individuais do futuro inquilino ou fiador (capacidade financeira e idoneidade moral), razão pela qual a alteração deles não pode dar-se sem o consentimento do proprietário do imóvel. Assim, não há como entender que o referido artigo da Lei do Inquilinato não possa ser aplicado às locações comerciais, visto que, ao prevalecer o entendimento contrário, tal qual pretendido pelo recorrido, o proprietário do imóvel estaria à mercê do inquilino, que, por sua conveniência, imporia ao locador honrar o contrato com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que pode não ser apta a cumprir o avençado por não possuir as qualidades exigidas pelo proprietário. Assim, a modificação, de per si, de um dos polos do contrato de aluguel motivada pela cessão do fundo do comércio fere o direito de propriedade do locador e a própria liberdade de contratar, quanto mais não sendo permitido o fomento e conômico à custa do direito de propriedade alheio. Dessarte, o juiz deve reapreciar a inicial ao considerar aplicável o disposto no art. 13 da Lei n. 8.245/1991 ao contrato de locação comercial. REsp 1.202.077-MS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 1º/3/2011. Fonte: Informativo de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - Nº 0465

  Assim, de acordo com o artigo 51, da Lei 8.245/91: nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente (...)

 A questão em julgamento, no entanto, diz respeito ao poder de dispor do estabelecimento comercial. A parte recorrente pretendia o reconhecimento da inaplicabilidade do art. 13 da Lei, que preconiza: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. E, certo da inaplicabilidade desta regra, o locador inicial realizou a cessão do fundo de comércio a terceiros, sem o prévio consentimento do proprietário do imóvel. Para o Min. relator, no entanto, a modificação de um dos polos do contrato de aluguel, ainda que motivada pela cessão do fundo do comércio, fere o direito de propriedade do locador e a própria liberdade de contratar, pelo quê, a orientação foi no sentido de que, no caso concreto, fosse observada a regra do art. 13 da Lei n. 8.245/1991 ao contrato de locação comercial.

REFERÊNCIAS

RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito empresarial esquematizado. 2 ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2012.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, vol. 1: direito de empresa. 15 ed. São Paulo: Saraiva 2011.

CARRILLO, Héctor Luiz Borecki, O Ponto Comercial E Os Direitos Dos Comerciantes advogado especialista em Direito Imobiliário, 1ª Ed. São Paulo – SP, 2012.